Vendre en Seine-Saint-Denis
Situer votre projet dans le département et consulter les repères territoriaux.
Saint-Denis · Seine-Saint-Denis
Vendre un immeuble à Saint-Denis
Vous souhaitez vendre un immeuble entier ou plusieurs appartements à Saint-Denis ? Le Français Marchand vous accompagne sous mandat, de l’estimation à la négociation et au suivi du dossier avec le notaire.
Dans le centre ancien comme autour de Gare-Confluence, l’état du bâtiment, son occupation et les travaux réalisés orientent sa présentation et le choix des références de prix. Nous partons de ces éléments pour expliquer votre bien aux acquéreurs.
Immeubles et ensembles de lotsMandat, achat direct, accompagnementÎle-de-France
Un immeuble entier, un groupe de lots ou un ensemble mêlant logements et commerce ne se présente pas de la même façon. Le titre et les plans disponibles servent à identifier les locaux, annexes, accès et éventuels lots de copropriété. Le nombre d’appartements ne suffit pas à déterminer le statut de propriété.
Vous hésitez entre céder l’ensemble et vendre séparément ? Le choix dépend de la faisabilité, des dépenses et du calendrier de chaque scénario. Le guide bloc ou lot par lot vous aide à les comparer au-delà de la somme des prix espérés.
Notre accompagnement
Ce que nous prenons en charge dans votre mandat
Sous mandat, nous préparons la mise en vente, conduisons les échanges avec les acquéreurs et suivons le dossier avec le notaire. L’organisation, les conditions et les honoraires sont précisés avant votre engagement.
Lien directSi vous souhaitez aussi examiner un achat direct, la proposition doit être présentée séparément, avec l’identité de l’acquéreur, le prix, les frais, les conditions et le calendrier. Vous pourrez ainsi comparer les deux parcours sur leurs termes écrits.
Estimation, photos et présentation
Nous estimons votre ensemble à partir de ses caractéristiques et des références disponibles, puis réalisons les photos. La présentation décrit les locaux, les accès et les occupations, avec les informations établies et les points encore à préciser.
Diffusion et sélection des acquéreurs
Nous diffusons le bien et sélectionnons les acquéreurs selon leur projet et les éléments de financement communiqués.
Visites et négociation
Nous organisons les visites en tenant compte des accès et des occupations, puis négocions les offres avec vous : prix, conditions et calendrier.
Suivi avec le notaire
Nous suivons le dossier avec le notaire et faisons le point sur les pièces encore attendues. Les actes et formalités relèvent du notaire ; les questions techniques du bâtiment, des professionnels compétents.
Depuis le 1er janvier 2025, Saint-Denis et Pierrefitte-sur-Seine forment la commune nouvelle de Saint-Denis ; Pierrefitte est une commune déléguée. La Ville indique que les noms de rues et les codes postaux sont conservés. Gardez cette désignation dans votre dossier lorsqu’elle figure sur les actes ou les références utilisées.
Rue Catulienne, l’inventaire départemental décrit au 11–11bis deux immeubles de 1913, l’un sur rue et l’autre en fond de parcelle, reliés par une cour. Boulevard Carnot, les façades voisines des 12 et 14 se ressemblent, mais les plans et l’organisation des cours diffèrent. Ces notices de 2013 documentent des configurations, pas l’état actuel des bâtiments.
Pour vendre un ensemble de ce type, nous présentons chaque bâtiment et son accès : logements sur rue ou sur cour, entrées partagées ou distinctes, annexes comprises dans la vente. Un plan d’ensemble et des photos depuis la cour complètent la façade. Cette lecture permet d’organiser une visite complète et de comparer des biens dont l’implantation est proche, au-delà du seul nombre de logements.
La Ville présente autour de Gare-Confluence les opérations Brise Échalas, Alstom-Confluence et Sud Confluence, avec constructions neuves et réhabilitations. L’aménageur de Sud Confluence décrit la reconversion d’un ancien secteur industriel en quartier mixte. Ces documents exposent des programmes et des étapes ; ils ne certifient pas que tous les logements ou équipements annoncés sont livrés.
Pour la vente, nous distinguons l’année de construction des interventions réalisées depuis. Une façade rénovée ne renseigne pas seule sur les réseaux, le chauffage ou la toiture. Pour des lots dans une résidence, les charges constatées, les équipements et les travaux du bâtiment permettent de discuter les écarts avec une annonce de programme neuf.
La Ville décrit deux accès à la gare, place des Victimes du 17 octobre 1961 et place des Confluences. Pour la visite, le parcours se prépare depuis l’entrée du bien jusqu’au parvis utilisé, en tenant compte du chemin actuel et des éventuels travaux.
Source : [5]
Pour l’estimation, nous distinguons le prix demandé dans une annonce, un prix de vente constaté et une offre reçue. Le tableau ci-dessous aide à comprendre les écarts avec votre ensemble.
Pour un immeuble loué, les loyers prévus aux contrats, les encaissements sur une période définie et le revenu futur envisagé restent séparés. Une hypothèse de relocation s’examine selon le logement et les règles applicables ; les repères départementaux situent notamment les références de loyers de Plaine Commune.
| Référence envisagée | Vérification utile pour votre bien |
|---|---|
| Un appartement vendu dans une résidence de Gare-Confluence | S’agit-il d’un lot isolé ou d’un ensemble ? Construction, charges, équipements et occupation sont-ils comparables ? |
| Un immeuble du centre ancien présenté comme réhabilité | Quels postes ont été traités, à quelle date et pour quel bâtiment ? Quels rapports, factures et travaux restant à prévoir ? |
| Une moyenne sous le nom de Saint-Denis | Quelle période, quel périmètre communal et quels types de biens composent cette moyenne ? |
| Un ensemble annoncé avec un revenu potentiel | Quels loyers sont contractuels, lesquels sont encaissés et quelles hypothèses restent à vérifier ? |
Les logements loués
Le permis de louer se vérifie logement par logement
Une fiche par logement permet de voir à quel bail et à quelle autorisation correspondent les pièces disponibles. Cette grille organise les informations ; elle ne certifie pas la conformité de la location.
Lien directDepuis le 1er septembre 2025, la Ville annonce l’extension du permis de louer à Saint-Denis et Pierrefitte-sur-Seine, pour les logements de plus de 15 ans soumis au dispositif. La vérification ne se limite donc plus au centre ancien.
Source : [7]
L’autorisation préalable de mise en location, ou APML, concerne les nouvelles locations nues ou meublées avec un nouveau locataire, relevant des titres I et I bis de la loi du 6 juillet 1989. Reconduction, renouvellement et avenant ne constituent pas une nouvelle mise en location au sens de ce dispositif. Les logements sociaux et conventionnés Anah relèvent d’autres règles.
Pour une vente en cours de bail, une autorisation encore valide peut être transférée : l’acquéreur dépose une déclaration auprès de l’autorité compétente, avec l’accord du bénéficiaire initial. Ce transfert prend effet au dépôt ; il n’est pas automatique. Réunissez la décision et ses références pour préparer la démarche avec la Ville et le notaire.
| Rubrique | À relever | Pièce ou suite à prévoir |
|---|---|---|
| Identification | Étage, porte ou désignation du logement ; correspondance avec les plans. | Plan et désignation permettant de rapprocher les documents. |
| Occupation | Libre ou occupé ; nature du contrat et date d’entrée du locataire. | Bail, avenants et chronologie disponibles ; situation particulière à faire qualifier. |
| APML | Date, référence, logement visé et décision disponible. | Copie de la décision ; demander les références à la Ville si elles manquent. |
| Suites reçues | Demandes de pièces, refus ou prescriptions éventuelles et état de leur traitement. | Courriers, rapports et justificatifs, avec les questions non résolues. |
| Vente avec bail en cours | Autorisation encore valide et démarche de transfert à préparer, si applicable. | Éléments à rapprocher avec la Ville, l’acquéreur et le notaire. |
Les pièces du bâti
Diagnostic structurel : retrouver le document et l’échéance de votre bâtiment
Lien directLa Ville annonce 245 immeubles collectifs concernés par le diagnostic structurel décidé le 18 décembre 2025. Ce nombre ne désigne ni tous les bâtiments de Saint-Denis, ni 245 immeubles déclarés dangereux. Vérifiez l’adresse et les pièces reçues avant de conclure pour votre bien.
Le rapport doit être transmis à la commune au plus tard 18 mois après la notification de la délibération. Lorsque la procédure de notification par affichage s’applique, le point de départ est la date la plus tardive des affichages requis. L’échéance ne se calcule donc pas à partir du seul vote municipal.
En copropriété, un projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, peut satisfaire l’obligation s’il est établi par une personne justifiant des compétences et garanties réglementaires requises. Ce PPPT doit être transmis dans le même délai. Faites vérifier sa recevabilité avant de commander un autre document : tout PPPT ne suffit pas.
L’adresse concernée
La liste officielle est liée au point B-2 « Mise en place du diagnostic structurel obligatoire » du conseil municipal du 18 décembre 2025. Son annexe permet de rechercher l’adresse et le bâtiment ; une correspondance ambiguë demande confirmation auprès de la Ville.
La notification
Le courrier, l’accusé de réception et, si cette procédure a été utilisée, les éléments relatifs aux affichages permettent de reconstituer la notification. Le syndic peut détenir ces pièces. L’absence de courrier dans vos archives ne suffit pas à conclure à l’absence de notification.
Le document et ses suites
Le dossier réunit le diagnostic ou le PPPT, son auteur et le justificatif de transmission, puis distingue constats, devis, travaux décidés et interventions réalisées. Le DPE porte sur la performance énergétique et ne remplace pas le dossier structurel. Le service municipal Prévention dans l’habitat privé peut répondre aux questions sur ce dispositif.
L’adresse, le type d’ensemble, son occupation et votre calendrier suffisent pour commencer à parler de votre vente. Ajoutez vos questions et signalez les pièces manquantes : nous pourrons préciser ensemble la suite à donner à votre projet. Vous pouvez nous écrire à contact@lefrancaismarchand.fr.
Références et méthode
Sources et repères.
Sources consultées le . Les règles et dispositifs se vérifient selon le bien, son adresse et la date de l’opération.
- Commune nouvelle de Saint-Denis
Ville de Saint-Denis · Consulté le 15 octobre 2026
Création de la commune nouvelle et conservation des repères d’adresse.
- Saint-Denis — Code officiel géographique 2026
Insee · Consulté le 15 octobre 2026
Identité administrative de Saint-Denis dans le COG 2026.
- Immeuble, 11–11bis rue Catulienne — inventaire départemental
Département de la Seine-Saint-Denis — Atlas de l’architecture et du patrimoine · Consulté le 15 octobre 2026
Notice de 2013 : deux bâtiments articulés autour d’une cour. Elle ne décrit pas leur état actuel.
- Immeubles de logements, 12–14 boulevard Carnot — inventaire départemental
Département de la Seine-Saint-Denis — Service du patrimoine culturel · Consulté le 15 octobre 2026
Notice de 2013 : des façades proches peuvent correspondre à des plans et des cours différents.
- Le quartier Gare-Confluence
Ville de Saint-Denis · Consulté le 15 octobre 2026
Opérations du secteur et accès décrits par la Ville ; avancement et parcours actuel à vérifier pour la visite.
- ZAC Sud Confluence — fiche de l’aménageur
Plaine Commune Développement · Consulté le 15 octobre 2026
Origine et programme d’aménagement de Sud Confluence.
- Permis de louer à Saint-Denis
Ville de Saint-Denis · Consulté le 15 octobre 2026
Extension territoriale du permis de louer et catégories locales concernées.
- Mise en location dans une zone d’habitat dégradé ou indigne
Service Public / DILA · Consulté le 15 octobre 2026
Champ général de l’autorisation et démarche de transfert lors d’une vente en cours de bail.
- Code de la construction et de l’habitation — article R635-1
Légifrance · Consulté le 15 octobre 2026
Contrats concernés et distinction avec renouvellement, reconduction ou avenant.
- Code de la construction et de l’habitation — article R635-3
Légifrance · Consulté le 15 octobre 2026
Conditions de transfert d’une autorisation encore valide.
- Diagnostics techniques du bâti
Ville de Saint-Denis · Consulté le 15 octobre 2026
Dispositif local de diagnostic structurel et interlocuteur municipal pour les pièces du bâti.
- Code de la construction et de l’habitation — article R126-43-3
Légifrance · Consulté le 15 octobre 2026
Délai de transmission, point de départ et conditions du PPPT satisfaisant l’obligation.
- Conseil municipal du 18 décembre 2025 — délibération B-2 et lien vers l’annexe
Ville de Saint-Denis · Consulté le 15 octobre 2026
Point B-2 pour retrouver la décision municipale et son annexe d’adresses ; notification propre au bâtiment à rechercher.
Votre prochaine étape
Commençons
par votre bien.
Commune, type de bien, occupation et priorité : préparez un résumé pour votre premier échange avec Le Français Marchand.
- Le bien et sa composition
- Les informations déjà disponibles
- Ce que vous souhaitez obtenir
Préparer mon projet
Vos coordonnées servent à répondre à votre demande. N’ajoutez pas de documents confidentiels ni de coordonnées de tiers. En savoir plus sur vos données. Les champs marqués d’un astérisque sont obligatoires.
Votre résumé est prêt
Relisez vos informations avant de nous envoyer votre demande.
Vous pouvez aussi écrire à contact@lefrancaismarchand.fr.
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