Confier la vente d’un logement loué avec son bail en cours

Nous commençons par rapprocher le logement, les annexes et le bail : location vide ou meublée, bail mobilité, date de prise d’effet, échéance, avenants et congé éventuel. Un local commercial ou professionnel demande une lecture propre à son contrat ; il ne reprend pas automatiquement les règles de cette page consacrée au logement.

• Distinguer occupation régulière, impayés et squat

Un acquéreur qui conserve la location a besoin de comprendre les sommes réellement perçues. Nous rapprochons le loyer hors charges, les provisions, les encaissements et les dépenses documentées sur une même période. Un loyer contractuel, un paiement reçu et un potentiel après relocation sont trois informations différentes.

Pour l’estimation, nous examinons le bien, son emplacement, son état, le contrat et les références disponibles. Nous expliquons les hypothèses qui restent à vérifier. Ni une décote uniforme pour occupation ni un rendement brut calculé sur un loyer futur ne permettent, seuls, de fixer le prix.

• Bail et avenants : comprendre le loyer, les échéances et ce qui a été convenu.
• Historique des règlements : distinguer les encaissements réguliers des retards, régularisations et sommes exceptionnelles.
• Dépenses : charges de copropriété, taxe foncière, factures et travaux connus, en séparant chaque période et chaque poste.
• État du logement : diagnostics, interventions et demandes du locataire déjà connues, même si le bien n’a pas été visité récemment.

• Préparer une vente avec des loyers impayés
• Présenter l’état locatif de plusieurs logements

Nous préparons avec vous l’organisation des accès et prenons en charge les visites sur les créneaux convenus. Pour les photos, nous échangeons sur les autorisations et les conditions de prise de vue ; les effets personnels et les informations sur les occupants ne constituent pas un argument d’annonce.

Sélectionner les candidats en amont permet de leur expliquer que le logement est vendu loué et de préciser leur projet avant de solliciter une visite. Nous leur communiquons les informations commerciales utiles, puis recueillons les questions et les retours pour compléter le dossier.

LFM assure l’estimation, les photos, la diffusion, la sélection des acquéreurs et les visites selon les accès convenus. Nous présentons le logement avec sa location actuelle ; les canaux et moyens de diffusion sont définis au mandat. Les candidats doivent comprendre les conditions du bail avant de fonder leur projet sur une occupation personnelle ou sur un autre loyer.

Nous négocions les offres avec vous sur le prix, le financement, le périmètre acheté, les réserves exprimées et le calendrier. Nous suivons ensuite les pièces avec le notaire, notamment les informations locatives qui doivent être actualisées avant l’acte. Le notaire examine les actes et les droits ; vous décidez de l’offre à retenir.

• Lire les honoraires et les conditions de la mission

Si un candidat demande une vente libre, faites préciser ce qu’il entend par là et à quelle date. Le prix qu’il propose ne suffit pas si l’occupation demandée n’est pas réalisable. Nous distinguons dans les échanges une condition portée par l’offre, une démarche juridiquement examinée et un départ effectivement établi.

Vous pouvez également demander l’étude d’un achat direct. Comparez alors une éventuelle offre précise avec le projet sous mandat, pour le même logement et le même bail : prix, frais, financement et conditions. Un prix de présentation ne constitue pas une offre d’achat ; une étude d’achat ne garantit aucune proposition.

Si vous souhaitez d’abord comprendre la valeur ou préparer certaines pièces, une estimation isolée ou un accompagnement peut faire l’objet d’une mission distincte. Son objet et son coût sont à préciser avant de vous engager.

• Étudier un achat direct
• Faire estimer le bien avant de décider

Indiquez la commune, le type de logement, le régime de location, le loyer hors charges, l’échéance connue et les conditions d’accès. Ajoutez les éventuels retards, travaux, congés, mandats et offres déjà reçues. Vous pouvez commencer avec ces repères même si le dossier est incomplet.

Préparez ci-dessous votre résumé sur cet appareil et relisez-le pour votre premier échange. Cliquez ensuite sur « Envoyer ma demande » pour le transmettre à notre équipe, ou copiez-le. Conservez les noms, coordonnées et documents personnels du locataire pour un échange adapté.