Préparer le dossier de commercialisation d’un bien squatté

Le dossier doit permettre au notaire de rattacher l’occupation au bien concerné. Utilisez l’adresse exacte, la désignation des titres et les références de lots lorsqu’ils existent. Dans un ensemble de bâtiments, précisez l’entrée, l’étage et les annexes. Une adresse postale commune ne prouve pas que chaque dépendance appartient au même vendeur.

Pour un immeuble partiellement occupé, dessinez sur un plan de travail les zones louées, vacantes, contestées et non vérifiées. Distinguez partie privative et partie commune lorsque le bien est en copropriété. Ne présentez pas une cage d’escalier inaccessible comme un logement squatté, ni un local vacant comme disponible à la visite sans confirmation de l’accès.

Si le bien est détenu à plusieurs, signalez les personnes et structures concernées au notaire dans le dossier réservé à cet échange. L’index n’a pas à trancher leurs pouvoirs de signature. Une pièce sur l’occupation ne remplace pas les vérifications de propriété et de capacité nécessaires à la vente.

Une chronologie courte doit séparer la date de l’événement et celle à laquelle vous l’avez découvert. « Présence découverte le 12 » ne signifie pas « entrée le 12 ». Pour chaque fait, indiquez sa source : observation personnelle, courrier, photographie, constat ou information rapportée. Gardez une colonne pour les versions contradictoires.

Ajoutez les éléments d’autorisation éventuellement invoqués, même s’ils contredisent votre première analyse. L’utilité du dossier est justement de rendre cette difficulté visible : le professionnel doit pouvoir lire la version de chaque partie et retrouver les documents qui l’appuient. Une pièce défavorable au récit initial ne doit pas être retirée de la chronologie.

Une plainte, une demande à une autorité et une décision répondant à cette demande sont trois pièces différentes. Inscrivez-les sur trois lignes, avec leurs dates et références. L’existence d’une plainte ne se présente pas comme une décision établissant tous les faits, ni comme une date certaine de départ. Joignez également les réponses défavorables et les contestations reçues.

Pour un dossier déjà suivi, demandez au conseil ou au commissaire de justice de confirmer la liste des actes utiles à la vente. Conservez la décision entière, ses annexes et les preuves de notification disponibles. Une page de dispositif isolée peut omettre des réserves, des personnes ou des locaux ; une capture de courrier peut omettre sa date.

Ajoutez une fiche de suivi comportant la dernière action connue, le professionnel qui la suit et la prochaine échéance confirmée. Une date annoncée oralement doit rester « à confirmer ». Si un recours ou une contestation est signalé, faites-en examiner l’effet ; l’index ne permet pas d’en déduire seul que tout est suspendu ou que rien ne l’est.

Le projet de vente peut demander des vérifications sur les parties, les droits concernés et la transmission des pièces. Faites préciser ces points avant l’engagement par le notaire et le professionnel qui suit le dossier. L’agence ne doit pas annoncer un calendrier de libération sur la seule base du nombre d’actes présents dans un répertoire.

Pour chaque pièce du bâtiment, indiquez la dernière visite réellement réalisée et les documents disponibles depuis cette date. Des photographies anciennes décrivent un état ancien. Un diagnostic portant sur une partie du bien n’établit pas l’état du reste. Les limites doivent accompagner la présentation, au lieu d’être perdues entre les annexes.

Classez les visuels selon leur origine et leur date ; gardez les observations distinctes des conclusions techniques. Une image de dégât ne permet pas à elle seule d’en attribuer la cause à un occupant ou d’en chiffrer la réparation. Un devis établi sans visite doit préciser son périmètre et ses réserves.

Pour préparer une visite, signalez les restrictions et incidents aux professionnels et faites confirmer les conditions d’accès. Indiquez qui peut organiser l’ouverture autorisée, quels espaces peuvent être montrés et lesquels restent exclus. Évitez de prendre rendez-vous avec un candidat ou un diagnostiqueur sur la seule hypothèse que l’intérieur sera accessible.

Si une interdiction d’accès ou d’usage résulte d’un arrêté, joignez le texte entier et son suivi. La présence d’une occupation contestée ne permet pas de négliger les prescriptions concernant le bâtiment. Le guide sur les arrêtés aide à rattacher chacune aux preuves disponibles.

• Lire un dossier d’arrêté de sécurité ou d’insalubrité

L’article 1112-1 du Code civil impose, sous ses conditions, de communiquer les informations déterminantes connues de l’autre partie qui les ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Ce devoir ne porte pas sur l’estimation de la valeur. Faites organiser avec le notaire la présentation de l’occupation, des restrictions et des limites de vérification ; une mention vague dans l’annonce ne règle pas toutes les remises.

Source : [1]

Pour le premier contact, une synthèse de la commune, du bien, des faits connus et des actes disponibles permet de commencer. Pour les candidats effectivement concernés, préparez avec l’agence une présentation factuelle et la liste des vérifications restantes. Les pièces destinées au rédacteur des actes ou au conseil se transmettent ensuite par le canal convenu, avec une trace de la version remise.

La minimisation des données demandée par le RGPD conduit à adapter les pièces au besoin de chaque destinataire. Évitez la diffusion générale des identités, coordonnées, échanges privés ou documents de santé des occupants. Une copie de travail peut être occultée ; gardez la version complète à destination du professionnel qui en a besoin pour examiner le dossier.

Source : [2]

Pour confier la commercialisation à LFM, précisez surtout les accès possibles, l’état de qualification de l’occupation et qui suit les actes. Le mandat définit la mission et les conditions pratiques. Un dossier bien ordonné permet d’examiner la vente ; il ne garantit ni un acheteur, ni un prix, ni la fin de l’occupation.