Bail, impayés ou squat : qualifier le dossier avant de vendre

Pour les locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, le bail doit être écrit. Le Code civil connaît néanmoins la location verbale, et l’article 3 permet d’exiger un contrat conforme. L’absence d’écrit dans votre dossier ne permet donc pas de conclure seul à une absence de relation locative : faites examiner les paiements, échanges et circonstances.

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Distinguez l’absence d’un document chez le vendeur et l’affirmation qu’aucun document n’existe. Demandez au gestionnaire, au notaire ou à l’ancien propriétaire, lorsque cela est approprié, les copies qu’ils détiennent. Une attestation orale rapportée par un voisin reste une information à recouper ; elle ne remplace pas un contrat ou une décision.

L’autorisation peut aussi avoir un autre objet qu’une location : hébergement, prêt, convention temporaire ou accès pour travaux. Présentez l’accord tel qu’il est documenté, sans le rebaptiser pour faciliter la vente. Les locaux professionnels, les occupations familiales et les conventions particulières nécessitent une lecture adaptée à leurs faits.

Un compte débiteur ne dit pas à lui seul si le bail a pris fin. Service Public décrit des issues différentes selon les décisions et les échéanciers : un bail peut subsister, ses effets résolutoires être suspendus ou sa résiliation être prononcée. Relevez ce que le document décide réellement et faites confirmer son état actuel.

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Avant d’annoncer un montant d’impayés, demandez la période, les appels, les règlements et les montants contestés. Une somme reçue par un gestionnaire mais pas encore reversée, un paiement d’aide ou une décision sur le loyer peuvent expliquer un écart. Le compte doit être rapproché ; aucune situation personnelle supposée de l’occupant ne remplace ce travail.

Si une décision a résilié le bail, il faut ensuite distinguer les périodes de loyers et celles auxquelles une indemnité d’occupation s’applique, selon les actes. La présence de l’ancien locataire après résiliation ne transforme pas rétrospectivement son entrée en intrusion.

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La fiche actuelle de Service Public décrit l’entrée dans un lieu d’habitation par effraction, tromperie, menace ou violence pour l’occuper sans autorisation. Elle traite aussi un cas particulier de maintien après une location en meublé de tourisme. Il serait donc trop large d’écrire que toute entrée initialement autorisée exclut toujours le squat. Le contrat, l’usage réel et les faits demandent à être examinés.

Source : [1]

Conservez séparément ce que vous avez vu, ce qu’un tiers vous a rapporté et ce qu’un acte constate. « Porte endommagée constatée le… » ne prouve pas, à elle seule, quand ni par qui l’entrée a eu lieu. Un constat, un dépôt de plainte ou une correspondance administrative doit être remis dans son intégralité au professionnel qui examine la situation.

N’essayez pas de fabriquer une preuve en entrant de force pour constater l’occupation. Service Public rappelle qu’on ne peut pas forcer soi-même les occupants concernés à quitter les lieux. Pour le projet de vente, exposez les accès possibles et laissez les professionnels compétents définir les démarches appropriées.

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Premier cas fictif : des virements mensuels existent, mais le vendeur n’a pas retrouvé le bail reçu lors d’un héritage. Le bon résumé est « occupation avec paiements réguliers, contrat recherché ». Il faut examiner l’origine de l’occupation ; la case « squat » fermerait prématurément une question encore ouverte.

Deuxième cas fictif : le bail est disponible et plusieurs échéances ne sont pas réglées ; une audience est annoncée. Le résumé distingue la dette présentée, sa contestation éventuelle et l’étape judiciaire. Il ne dit ni « départ certain après l’audience » ni « bail déjà résilié » sans la pièce qui le confirme.

Troisième cas fictif : un propriétaire découvre une présence après plusieurs mois d’absence, tandis que l’occupant affirme avoir reçu les clés d’un intermédiaire. Les versions doivent figurer séparément. Le propriétaire apporte ses titres et ses faits ; le professionnel examine l’autorisation invoquée, les actes et la qualification. Aucun nom public ni accusation personnelle n’est nécessaire pour commencer cet examen.