Que remettre à l’agence pour vendre avec des impayés ?

Ce guide porte sur un dossier locatif individuel en vue d’une vente, principalement un bail d’habitation. Pour plusieurs logements, gardez un compte distinct par contrat, puis reportez seulement les montants et références utiles dans l’état locatif de l’immeuble. Une compensation spontanée entre deux locataires rendrait le total incompréhensible.

• Construire l’état locatif de tout l’immeuble

Indiquez le contrat, ses dates, les avenants et le dernier compte dont le solde est justifié. Un « report antérieur » doit renvoyer aux mois et aux pièces qui le composent. Si le gestionnaire a changé, demandez la période de reprise et le détail du solde transmis. Ne repartez pas de zéro pour simplifier un historique manquant.

Le compte doit préciser sa date d’arrêté et ce qu’il inclut : loyers, provisions, régularisations ou autres postes identifiés. Une date récente sur un tableau ne garantit pas que les derniers paiements ont été intégrés. Inscrivez aussi la date du relevé bancaire et celle du dernier compte de gestion effectivement rapprochés.

Une ligne par mouvement permet de suivre un règlement partiel sans réécrire l’histoire du mois. Gardez la date d’exigibilité annoncée, la nature de la somme, le montant appelé, la date du paiement, sa provenance et la pièce correspondante. Pour un versement couvrant plusieurs périodes, demandez que son affectation soit établie plutôt que de la déduire d’un libellé incomplet.

Le calcul courant est : solde précédent + sommes appelées − règlements ou corrections justifiés = nouveau solde. Ajoutez des colonnes distinctes pour les sommes discutées et les postes que le professionnel doit vérifier. Le total affiché par le bailleur ne devient pas une dette définitivement établie par le seul fait qu’il est cohérent arithmétiquement.

Lorsque la résiliation du bail a été décidée, la nature des sommes peut changer : Service Public distingue les indemnités d’occupation des loyers. Demandez au professionnel chargé du dossier la date et la base à utiliser. Ne continuez pas automatiquement le même libellé et le même montant après une décision.

Source : [1]

Rapprochez les versements de l’occupant, les aides reçues et les paiements d’un garant ou d’un assureur. Chaque paiement de tiers doit renvoyer à son décompte et aux droits qu’il concerne. Avant d’annoncer une somme restant au vendeur, faites examiner les conditions du règlement et les droits éventuels du tiers. Ne soustrayez pas deux fois un paiement déjà enregistré par le gestionnaire.

Conservez les provisions de charges et les régularisations dans des lignes identifiables. Une dépense du propriétaire ne devient pas automatiquement récupérable sur le locataire. Distinguez également les honoraires, intérêts ou frais simplement engagés des sommes dont la récupération a été vérifiée ou décidée. Le professionnel doit pouvoir exclure un poste sans refaire tout le compte.

Une décision relative à la non-décence peut réduire ou suspendre le loyer, avec ou sans consignation, dans le cadre de l’article 20-1 de la loi de 1989. Un arrêté peut aussi produire des effets propres. Joignez les décisions et dates pertinentes avant de qualifier de dette toute somme non reçue.

Sources : [2] · [3]

L’article 7-1 prévoit en principe trois ans pour les actions dérivant d’un bail relevant de la loi de 1989 et une règle distincte pour la révision du loyer. L’ancienneté du compte ne suffit pas à appliquer mécaniquement ce délai : actes interruptifs, suspensions et titres éventuels doivent être examinés. Le tableau conserve l’historique ; le conseil détermine ce qui peut être demandé.

Source : [4]

Classez le bail, les échanges utiles, l’accord éventuel, les actes et décisions complètes, puis les preuves de notification disponibles. Une chronologie séparée indique la date de chaque événement, la pièce, le professionnel chargé du suivi et l’action attendue. Le montant écrit dans un acte ancien doit être rapproché des paiements postérieurs et des échéances qu’il couvre.

Si une audience, un recours ou un échéancier est en cours, signalez-le avec sa pièce. Une mention « procédure engagée » ne permet pas de comprendre l’état du bail. Demandez au conseil une synthèse datée des points acquis et des points discutés. La préparation commerciale n’a pas à promettre la date à laquelle le logement sera libéré.

Le sort des anciennes créances, des garanties et des procédures lors de la vente doit être traité avec le notaire et le professionnel compétent. Le présent compte est une base documentaire, pas une cession de créance. Ne présentez pas son total comme un supplément de prix certain ou comme une somme effacée par la vente.

Pour le premier échange avec l’agence, préparez le type de bail, la période d’impayés, le total daté et l’existence des principaux actes. Pour l’examen commercial, fournissez le compte et son index de preuves par le canal convenu. Pour le notaire et le conseil, organisez les documents complets nécessaires à l’analyse des droits et décisions.

La finalité de chaque remise doit guider les données transmises, conformément au principe de minimisation. Un décompte utile n’exige pas d’exposer dans une annonce la santé, la situation familiale ou les coordonnées du locataire. Masquez les opérations bancaires étrangères au dossier dans les copies de travail, tout en conservant les pièces complètes pour les vérifications qui les justifient.

Source : [5]

Nommez un responsable des mises à jour. Après chaque règlement, nouvelle décision ou correction de charges, notez ce qui change et remettez la nouvelle version aux intervenants concernés. Avant l’acte, rapprochez à nouveau les derniers mouvements ; un solde datant de la mise en vente peut être devenu inexact.

Pour confier la vente à LFM, indiquez la commune, le bien, le montant présenté avec sa date et le professionnel qui suit les actes. L’organisation de l’estimation, de la présentation aux candidats et du suivi notarial se précise dans le mandat. La clarté du compte facilite ces échanges sans garantir le recouvrement de la dette.